In Amsterdam zijn veel woningen gebouwd op erfpacht grond. Ook veel appartementen hebben met erfpacht te maken. Oorspronkelijk werd erfpacht slechts voor een bepaalde periode uitgegeven (dit heet voortdurende erfpacht), maar tegenwoordig wordt alle erfpacht zonder einddatum uitgegeven (dit heet eeuwigdurende erfpacht).

De gemeente Amsterdam geeft nu de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Als erfpachter heeft u dus de keuze om over te stappen, of juist niet. Het is namelijk niet verplicht. Wat zijn de mogelijkheden en is het verstandig om over te stappen?

Voortdurende erfpacht

Deze erfpacht is voor een bepaalde periode uitgegeven, waarbij voor die periode (of voor een andere periode) ook de canon is vastgesteld. Canon is de vergoeding die je als erfpachter aan de grondeigenaar (in dit geval de gemeente Amsterdam) betaald voor het verkregen erfpachtrecht. Na afloop van de vastgestelde periode (een “tijdvak” genoemd) wordt de canon voor het nieuwe tijdvak vastgesteld. Of de canon jaarlijks aangepast wordt is afhankelijk van de afspraken die met de gemeente zijn gemaakt. Deze verschillen per geval.

Eeuwigdurende erfpacht

Deze erfpacht word uitgegeven zonder einddatum. Daarnaast wordt de canon ook maar één keer (bij uitgifte of op het moment van overstappen) vastgesteld. Wel wordt de canon jaarlijks geïndexeerd (aangepast aan de inflatie).

Indien u er voor kiest om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht wordt de canon op dat moment vastgesteld. Dit gebeurt op basis van de WOZ-waarde van de woning. Er kan worden gekozen om de canon in jaarlijkse termijnen te betalen, maar u kunt deze ook ineens voor het gehele tijdvak betalen (dit wordt “afkopen” genoemd).

Bij een jaarlijkse betaling begint de nieuwe canon pas te lopen na afloop van uw lopende tijdvak (van de huidige situatie), dus tot die tijd blijft u de huidige canon betalen. Het voordeel is dat de canon dan wel tegen de huidige waarde wordt vastgesteld in plaats van tegen de waarde aan het einde van het lopende tijdvak. Deze canon wordt na vaststelling wel geïndexeerd, ondanks dat de betaling pas later start.

Als u er voor kiest om de canon af te kopen, dan geldt dat in beginsel ook pas na afloop van het huidige tijdvak, maar u kunt er voor kiezen om zowel de canon van het huidige tijdvak als de “nieuwe canon” af te kopen.

Het overstappen naar eeuwigdurende erfpacht heeft als bijkomend voordeel dat de woning beter gefinancierd kan worden. Heeft u de wens om de woning te verkopen dan kan het voordelig zijn als u bent overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht, aangezien banken nogal terughoudend zijn met het financieren van woningen waarvan de canon binnen een bepaalde termijn afloopt (dit is per bank verschillend). De koper kan er dus voordeel bij hebben als u bent overgestapt en is daardoor wellicht bereid meer te betalen.

Appartement of Coöperatie

Indien uw woning onderdeel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaars dan kunt u zelfstandig kiezen of u went over te stappen. Dat hoeft dus niet met alle ander eigenaars samen. Uiteraard is het verstandig om een en ander binnen de Vereniging van Eigenaars te bespreken. Door gezamenlijk op te treden kunnen wellicht voordelen behaald worden.

Maakt uw woning onderdeel uit van een Coöperatie, dan kunt u alleen overstappen indien het erfpachtrecht van de Coöperatie is gesplitst in appartementsrechten.

Wel of niet?

Hierboven is al aangegeven dat de wijzigingen (in beginsel) pas in gaan na afloop van de huidige termijn. Heeft het dan wel nu om nu al een keuze te maken?

Of het voor u verstandig is om over te stappen hangt geheel af van uw eigen situatie. Voor wat betreft de financiële overwegingen kunt u zich daarbij het beste laten adviseren door een hypotheekadviseur of een financieel adviseur in Amsterdam. Zij zijn het meest vertrouwd met de daar gelden voorwaarden.

Voor de vaststelling van de canon wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de aanvraag wordt gedaan. Kiest u er in 2020 voor om over te stappen dan wordt de WOZ-waarde van 2019 (peildatum 1 januari 2018) als uitgangspunt genomen. De gemeente wil het voor u interessant(er) maken om over te stappen. Daarvoor biedt zij u een overstapkorting aan van 25% op de jaarlijkse canon of de afkoopsom.

De exacte voorwaarden vindt u op de website van de gemeente Amsterdam.