De VvE is verplicht voor de onderhoud van het gebouw zorg te dragen. De kosten voor het onderhoud komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars in de verhouding van de breukdelen.

Indien onderhoud noodzakelijk is en er niet voldoende geld beschikbaar is in de VvE, dienen de eigenaars het te kort bij te betalen. Om er voor te zorgen dat deze situatie zich niet voor doet is de VvE sinds een aantal jaren wettelijk verplicht om, in het geval het gebouw geheel of gedeeltelijk uit woningen bestaat, een reservefonds aan te houden.

De VvE dient een onderhoudsplan op te stellen “dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen.” Dit plan mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Jaarlijks dient derhalve een zodanig bedrag gereserveerd te worden dat de kosten die in het onderhoudsplan zijn opgenomen kunnen worden voldaan, met dien verstande dat jaarlijks ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw gereserveerd dient te worden.

De VvE is (tenzij anders vastgelegd in het splitsingsreglement) bevoegd om voor het benodigde onderhoud een lening af te sluiten.

Het onderhoud betreft uitsluitend de gezamenlijke gedeelten van het gebouw. Iedere appartementseigenaar dient zelf zorg te dragen voor onderhoud van het eigen appartement.

Onder het motto “beter een goede buur dan een verre vriend” dient u allereerst met uw buren in gesprek te gaan. Leg ze op een vriendelijke manier uit dat u overlast ervaart en bespreek op welke wijze dit voorkomen kan worden. Probeer hierover goede afspraken te maken.

Let er hierbij op dat niet altijd voorkomen kan worden dat er enige mate van overlast is. Het geluid van bijvoorbeeld een stofzuiger kan ver dragen en tot overlast leiden. Hetzelfde geldt voor het bespelen van een muziek instrument. Het gaat echter te ver om de buren te verbieden om te stofzuigen of een muziek instrument te bespelen. Wel kunnen afspraken gemaakt worden over de momenten waarop dit gebeurt. En hoe vaak.

Om die reden verbieden de modelreglementen het veroorzaken van “onredelijke hinder“. Dat is uiteraard een rekbaar begrip. In beginsel kan men dat in onderling overleg invullen. Komt men er niet uit, dan is een gang naar de rechter onvermijdelijk.

Lukt het niet om afspraken te maken met de buren, of houden zij zich niet aan de gemaakte afspraken dan dient u dit te melden bij het bestuur. Het bestuur zal dan eveneens in gesprek gaan met de buren om te trachten nakoming van de gemaakte afspraken te bereiken (er vanuit gaande dat de gemaakte afspraken redelijk zijn).

Heeft dit evenmin het gewenste resultaat, dan dient het bestuur de buren aan te schrijven en daarbij te waarschuwen dat verdere overtreding zal leiden tot het opleggen van een boete. Mocht dit tot verdere escalatie leiden dan is een gang naar de rechter onvermijdelijk.

Daarnaast is het in bepaalde gevallen en onder voorwaarden mogelijk om een eigenaar (of gebruiker) de toegang tot het appartement te ontzeggen, indien deze zich niet aan de gemaakte afspraken (of aan hetgeen redelijk is) houdt.

Voor dit traject is het van belang dat u (of met name het bestuur) zich laat bijstaan door een specialist.

In het splitsingsreglement dient te zijn opgenomen “door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaren moet worden verzekerd.” Op grond van de vier laatst vastgestelde modelreglementen dient het bestuur het gebouw te verzekeren “tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade“. Daarnaast dient er door het bestuur een verzekering te worden afgesloten “voor de wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de Vereniging en voor de Eigenaars als zodanig.”

Uiteraard is het verstandig om daarnaast zelf een inboedelverzekering af te sluiten. Het dient daarbij aanbeveling om in deze verzekering tevens een dekking voor het eigenaarsbelang op te nemen en eventueel het eigen risico van de opstalverzekering.

Onder het eigenaarsbelang vallen alle eigen voorzieningen die betrekking hebben op een appartement, zoals wand- en vloerafwerking, de badkamer en de keuken (voor zover dit meer is dan standaard).

De opstalverzekering van de VvE zal in vrijwel alle gevallen een eigen risico in houden. Dit eigen risico komt voor rekening van de appartementseigenaar. Het is mogelijk om dit mee te verzekeren in de inboedelverzekering.

Om te voorkomen dat de inboedelverzekeraar en de opstalverzekeraar in geval van een calamiteit naar elkaar gaan wijzen, is het te overwegen om de inboedelverzekering bij dezelfde maatschappij af te sluiten als waarbij de opstalverzekering is afgesloten.

Alle appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het gehele gebouw. Dit houdt in dat zij ook samen opdraaien voor alle kosten die betrekking hebben op het gebouw als geheel. Hierbij moet u denken aan:

• Verzekering van het hele gebouw (opstalverzekering)
• Energie voorzieningen van de centrale gedeelten
• Onderhoudskosten van het pand (waaronder reservering voor toekomstig onderhoud)
• Schoonmaakkosten van de centrale gedeelten
• Kosten voor vernieuwing en verbetering (bijvoorbeeld een video/intercom installatie)
• Administratiekosten

Jaarlijks dient er een begroting gemaakt te worden van de verwachtte totaalkosten. Op basis van de breukdelen zoals die in de akte van splitsing zijn vermeld, is een eigenaar verplicht daaraan bij te dragen. Het is gebruikelijk dat dit bedrag in maandelijkse termijnen wordt geïncasseerd bij de eigenaars. Na afloop van het jaar worden de daadwerkelijke kosten op een rijtje gezet en kan het zijn dat er een eindafrekening komt.

Indien de kosten hoger zijn dan het bedrag wat in een jaar door de eigenaars is betaald dan dienen zij het restant aan te vullen. Is er te veel betaald, dan kan er voor gekozen worden om het teveel betaalde terug te betalen (naar rato van de breukdelen) of om het als een stukje extra reserve voor de toekomst te bewaren. Meestal wordt voor dat laatste gekozen.

Dat is afhankelijk van hetgeen daarover in het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement is bepaald.

De wet stelt in beginsel geen minimum aantal aanwezigen voor het nemen van besluiten. Per versie van het modelreglement gelden hierover andere voorwaarden. In de oudere reglementen is doorgaans opgenomen dat ten minste de helft van de leden aanwezig moet zijn, bij de laatste twee versies is dat vervallen.

Daarnaast kunnen in het huishoudelijk reglement bepalingen zijn opgenomen over het minimum aantal aanwezige leden.

Voor bijzondere besluiten is in vrijwel alle gevallen een minimum aantal aanwezige leden vereist.

Indien dit minimum aantal niet gehaald wordt kan in de meeste gevallen een nieuwe vergadering worden uitgeschreven waarin het aantal aanwezige leden niet meer relevant is.

Wilt u in uw specifieke situatie zeker weten hoeveel leden aanwezig dienen te zijn om besluiten te kunnen nemen dan is het raadzaam om u daarover te laten adviseren door een specialist, aan de hand van de in uw situatie geldende reglementen.

Dat kan. Als eigenaar kunt u iemand een volmacht geven om namens u de vergadering bij te wonen en daarin te stemmen. Het kan zijn dat er bij huishoudelijk regelement voorwaarden zijn gesteld aan de volmachtgeving, maar in beginsel is dit mogelijk en hoeft de volmacht niet aan een lid van de VvE te worden gegeven.

In de laatste twee versies van het modelreglement is bepaald dat een bestuurder niet als gemachtigde kan optreden. Het is dan dus niet mogelijk om een volmacht te geven aan iemand van het bestuur. Conform deze versies is het ook toegestaan om een jurist of accountant mee te nemen naar de vergadering.

Wanneer u een woning heeft op de begane grond en deze wilt uitbouwen dan heeft u daarvoor altijd toestemming nodig van de VvE. In veel gevallen zal daarnaast zelfs de akte van splitsing, of de splitsingstekening aangepast moeten worden.

In sommige gevallen is het mogelijk om uit te bouwen, zonder wijziging van de akte van splitsing, of de splitsingstekening, bijvoorbeeld door het vestigen van een beperkt recht, maar ook in die gevallen is toestemming van de VvE nodig.

In de grondwet is “het recht tot vereniging” geregeld. Dit houdt in dat je het recht hebt om een vereniging op te richten, maar houdt ook in dat je niet verplicht kan worden om lid te zijn van een vereniging. Daarop zijn echter uitzonderingen mogelijk.

De enige uitzondering op dit recht in Nederland is het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars. In de wet is namelijk dat “iedere appartementseigenaar (…) van rechtswege lid (is) van de Vereniging van Eigenaars.”

U kunt uw lidmaatschap van de VvE dus niet opzeggen. Het ontstaat automatisch bij verkrijging van een appartement en eindigt ook weer automatisch wanneer u geen eigenaar meer bent van een appartement.